惠州市被称为\"鬼城\"主要是因为其城市建设规划不合理、人口空心化、楼市泡沫等问题。以下是对这些问题的详细概述：

1. 城市建设规划不合理：在过去的几十年里，惠州市的城市规划没有跟上城市发展的需求。沿海地区的工业发展主要集中在惠阳区，而市区的发展却相对滞后。这导致了市区的基础设施建设、公共服务等方面的不足，人们对生活质量的满意度较低。

2. 人口空心化：惠州市在过去几十年间经历了快速的城市化进程，吸引了大量外来务工人员。然而，由于城市规划的不合理和经济发展的不平衡，很多人选择在工作日居住在城市，但周末或节假日则返回自己的家乡。这导致了市区在非工作日时人口大幅减少，形成了人口空心化现象。

3. 楼市泡沫：惠州市的楼市长期存在泡沫问题。过去几年，由于投机炒房和房地产开发商的过度开发，市区出现了大量空置的住宅和商业楼宇。这些楼宇没有得到充分利用，导致了城市形象的衰败和资源的浪费。

由于以上问题的存在，人们对惠州市的发展感到担忧，因此称其为\"鬼城\"，寓意着人口空洞、经济不景气和城市形象的萧条。然而，近年来，惠州市政府已经意识到了这些问题，并采取了一系列措施来改善城市形象和吸引更多的人口和投资。这些措施包括加强基础设施建设、优化城市规划、推动经济结构调整等。相信随着时间的推移，惠州市将逐渐摆脱\"鬼城\"之名，迈向更加繁荣和宜居的城市。